La vie en copropriété divise comporte son lot d’avantages, dont la mise en commun de services et une certaine collectivisation du risque. Cependant, chaque copropriétaire se doit de respecter les obligations qui lui incombent en vertu de la déclaration de copropriété, laquelle est à la base de la vie en copropriété. Mes Jessica Gauthier et Émilie Nadeau discutent de la récente décision de la Cour supérieure dans Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan, 2025 QCCS 434.

Sommaire des faits et de la principale question en litige

Le demandeur Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest (le « Syndicat ») poursuit un copropriétaire pour un montant de 100 000 $, en remboursement de la franchise payée à la suite d’une réclamation d’assurance pour la réparation de dommages par l’eau à l’immeuble. Ces dommages sont survenus en raison du bris d’un siège-bidet défectueux dans l’unité du copropriétaire visé. Huit unités de l’immeuble et des parties communes ont alors été endommagées par l’eau.

La principale question en litige porte donc sur l’application de la version 2018 de l’article 1074.2 C.c.Q., modifié en 2020 afin d’ajouter les régimes de la responsabilité du fait du bien ainsi que celle du fait ou de la faute d’autrui aux exceptions à la limitation des recours du syndicat contre un copropriétaire :

Version 2018

1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

Version 2020

1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

Arguments des parties:

Le Syndicat prétend que le défendeur a manqué à trois obligations prévues à la déclaration de copropriété (« DDC »), soit de :

1. Remettre les clés de l’unité au Syndicat, ce qui aurait permis une intervention plus rapide en cas de sinistre;
2. Souscrire à une police d’assurance dommages et responsabilité civile;
3. Assurer l’entretien adéquat du siège-bidet de son unité.
4. Le copropriétaire soutient pour sa part ne pas avoir commis de faute et que c’est plutôt le Syndicat qui est responsable des dommages pour ne pas avoir fait les suivis appropriés quant à l’obtention des clés de son unité et de la police d’assurance requise.

Décision et motifs

Le Tribunal conclut que la conduite du copropriétaire défendeur est fautive, mais que le Syndicat a également commis une faute contributoire. Le défendeur doit donc rembourser 50 000 $ au Syndicat, représentant 50 % de la valeur de la franchise.

En effet, la Cour est d’avis que le défendeur n’a pas respecté trois de ses obligations contractuelles, ce qui a directement mené au sinistre :

« Si le Défendeur s’était astreint à son obligation d’entretien, tel un copropriétaire prudent et diligent et en conformité avec la DDC, il est à parier que le bris du siège-bidet aurait pu être évité.  Si le Défendeur avait remis ses clés au Syndicat, il est probable qu’une intervention plus rapide le jour du Sinistre aurait été de nature à minimiser les dommages causés.  Finalement, si le Défendeur avait souscrit à une police d’assurance dommages et responsabilité civile, il n’aurait peut-être pas évité les dommages causés par le siège-bidet défectueux, mais il se serait fort probablement évité le présent procès. »

En ce qui concerne le siège-bidet, la Cour retient qu’il n’est pas exorbitant d’imposer une obligation de nature préventive aux copropriétaires de vérifier et s’assurer du bon état des améliorations apportées à leur unité privative, tel un siège-bidet, afin d’en assurer le bon fonctionnement.

La norme demeure celle d’un copropriétaire prudent et diligent qui, périodiquement, prend les mesures qui s’imposent pour s’assurer du bon fonctionnement des améliorations apportées à son unité privative.

La fréquence une telle obligation d’entretien préventif demeure une question d’appréciation et dépend de la nature de l’équipement visé, au cas par cas. Il n’est pas question ici d’imposer une obligation quotidienne à chaque copropriétaire de veiller au bon fonctionnement de ses installations.

En l’espèce, la question de la fréquence requise n’a pu être déterminée avec précision par la Cour, le défendeur ayant admis n’avoir jamais procédé à un quelconque entretien préventif que ce soit relativement aux améliorations apportées à son unité privative, incluant le siège-bidet, malgré en avoir été propriétaire pendant 11 ans.

Néanmoins, le défaut du Syndicat de faire les suivis et rappels élémentaires relativement aux clés et à la police d’assurance constitue une conduite répréhensible ayant également mené au sinistre et aux dommages occasionnés aux sept autres unités, ce qui entraîne un partage de responsabilité au terme de l’article 1478 C.c.Q., fixé à 50 % par la Cour.

Conclusion

Comme le rappelle la Cour, la vie en copropriété impose certaines obligations, tant au syndicat qu’à chacun des copropriétaires. À cet égard, nous nous permettons de reprendre les propos de l’honorable Luc Morin, j.c.s. aux paragraphes 65 à 67 du jugement précité, au sujet de la mise en commun des risques et ses limites :

« [65] La copropriété emporte mise en commun d’obligations et une certaine collectivisation de risques. Cela dit, avec égard, cette collectivisation ne saurait s’étendre aux risques évitables, en lien avec des équipements sous le contrôle d’un copropriétaire et situés dans son unité privative. 

[66] Il convient de distinguer collectivisation de banalisation. La collectivisation des risques ne saurait servir à la banalisation des obligations incombant à chaque copropriétaire au terme d’une déclaration de copropriété.  Un syndicat de copropriété ne saurait être tenu responsable d’un sinistre tirant son origine d’un comportement fautif d’un copropriétaire. C’est précisément ce que le législateur prévoit à l’article 1074.2 C.c.Q.

[67] À cet égard, la méconnaissance évidente de la DDC qui est ressortie du témoignage du Défendeur est une attitude à décourager chez un copropriétaire.  Bien qu’il soit concevable qu’une DDC ne serve de lecture de chevet, il n’en demeure pas moins que chaque copropriétaire a l’obligation de s’en enquérir, de la lire et d’en saisir les obligations qui lui incombe. C’est le contrat qui est à la base de la vie en copropriété. »

Pour toute question, communiquez avec les auteures du présent billet.