La Cour d’appel de l’Ontario a récemment rendu sa décision dans le dossier Carter c. Intact Insurance Co., une affaire d’une importance capitale pour les propriétaires d’immeuble comme pour les assureurs. Cet arrêt confirme la théorie du droit qu’adopteront les tribunaux canadiens saisis de litiges entre assureurs et propriétaires en ce qui concerne l’indemnisation des coûts de remplacement de l’immeuble.
Contexte
Les appelants dans cette affaire possédaient une propriété locative composée de bâtiments d’un, de deux ou de trois étages abritant 15 logements et 13 locaux commerciaux. Intact Assurance avait accepté d’assurer la propriété, et les appelants avaient souscrit une garantie supplémentaire au titre des coûts de remplacement et de la responsabilité éventuelle résultant de l’application de règlements de construction. Aux termes de la police, les coûts de remplacement couvraient les frais de remise en état, de construction ou de reconstruction d’une nouvelle propriété de style et de qualité comparables.
La propriété a été sérieusement endommagée par les flammes. À la suite de l’incendie, les appelants ont décidé de démolir les structures épargnées et de les remplacer par un immeuble en copropriété de huit étages et demi. Ils ont réclamé une indemnité de 5 732 136,32 $ en vertu de l’avenant au titre des coûts de remplacement et de la responsabilité éventuelle résultant de l’application de règlements de construction. Intact Assurance a refusé de rembourser les coûts de remplacement au motif que le projet d’immeuble en copropriété ne remplaçait pas l’ancien bâtiment. L’assureur a également refusé d’indemniser les coûts de mise aux normes réglementaires. Au lieu de cela, Intact n’a payé que la valeur de remplacement, vétusté déduite, de la propriété endommagée, soit 3 900 000 $.
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