Bien que les principes applicables en matière de réclamation d’assurance relativement aux vices cachés soient bien établis au Québec depuis plus d’une décennie, les assureurs reçoivent fréquemment des réclamations ou des questionnements de leurs assurés en lien avec des réclamations potentielles.

Ces situations engendrent souvent de nombreux maux de tête autant pour les assureurs que pour les assurés en raison de la nuance importante entre les vices cachés et les dommages découlant de ceux-ci, appelés communément dommages conséquentiels. Les particularités propres à chaque réclamation font régulièrement en sorte que les assureurs et leurs assurés ne partagent pas la même interprétation des faits en litige et que leur différend nécessite l’intervention des tribunaux.

Dans quel cas un assureur doit-il assumer la défense d’un assuré poursuivi en matière de vices cachés ? L’assureur peut-il demander que le recours entrepris directement à son encontre en matière de vices cachés soit rejeté à un stade préliminaire ? Un assureur peut-il entreprendre un recours subrogatoire lorsque son assuré a découvert un vice caché affectant un immeuble assuré ?

Afin de répondre à ces questions, nous revisiterons les principes établis par les tribunaux québécois de même que certaines décisions d’intérêt.

Les principes et l’article 2465 du Code civil du Québec

Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») incorpore une exclusion légale pour les vices cachés dans la section portant sur l’assurance de dommages :

2465. L’assureur n’est pas tenu d’indemniser le préjudice qui résulte des freintes, diminutions ou pertes du bien et qui proviennent de son vice propre ou de la nature de celui-ci.

À plusieurs reprises, les tribunaux québécois ont analysé des dossiers dans lesquels des vices cachés étaient allégués et où il était question de déterminer si une couverture d’assurance pouvait trouver application.

Les décisions Assurances générales des Caisses Desjardins c. Le Groupe Commerce, compagnie d’assurances et Giovanni Riccio[1] et Pageau c. Leblanc[2] sont fréquemment citées en pareilles matières. Dans cette dernière affaire, une demande de type Wellington avait été déposée par les vendeurs d’un immeuble poursuivis en diminution du prix de vente en raison de vices cachés. La Cour supérieure a alors réitéré que l’article 2465 C.c.Q. constituait une exclusion légale pour les vices cachés et qu’il n’y avait donc pas de couverture pour ceux-ci. Ceci étant dit, pour déterminer le sort de la demande, chacun des chefs de la réclamation des demandeurs à l’encontre des vendeurs assurés fut analysé avant de déterminer qu’il n’y avait aucune possibilité de couverture.

Le droit québécois semble bien établi relativement à la couverture d’assurance potentielle pour les vices cachés. Ainsi, la présence de vices cachés dans un immeuble n’équivaut pas à un sinistre et n’entraine donc pas, de facto, une couverture d’assurance. Cependant, dans l’éventualité où les vices cachés ont causé des dommages à l’immeuble, il est possible que ceux-ci, sous réserve des exclusions particulières propres à chaque police d’assurance, soient couverts. Néanmoins, les litiges portant spécifiquement sur la couverture d’assurance applicable pour les vices cachés, et ce, qu’ils soient relatifs à l’obligation de défendre, aux demandes à un stade préliminaire ou aux recours subrogatoires font toujours couler beaucoup d’encre.

L’obligation de défendre et les demandes à un stade préliminaire

En septembre 2024, la Cour supérieure a rendu jugement sur une demande en rejet présentée par un assureur dans l’affaire Thompson c. Moreau[3]. L’Unique assurait la responsabilité des vendeurs poursuivis au motif que l’immeuble était affecté par des vices cachés. En effet, des infiltrations d’eau étaient survenues dans l’immeuble, lesquelles nécessitaient des travaux selon le demandeur.

Ce dernier poursuivait les vendeurs de l’immeuble, mais également L’Unique directement. De son côté, L’Unique a déposé une demande en rejet soutenant que le recours était voué à l’échec et même abusif en raison, notamment, de l’article 2465 C.c.Q..

La demande de l’assureur a été rejetée : l’analyse du dossier ne permettait pas de déterminer, à un stade préliminaire, si des dommages conséquentiels découlaient des vices cachés allégués. La Cour supérieure a indiqué qu’il était préférable de prendre une décision suite à un débat contradictoire lors d’un futur procès puisque certaines allégations semblaient faire référence à des dommages causés par des vices cachés.

Dans la décision Nizynski c. Martel[4], les défendeurs avaient déposé une demande de type Wellington à l’encontre de leur assureur, La Capitale assurances générales inc., afin de forcer leur assureur à les défendre dans le cadre d’un recours en vices cachés entrepris suite à la vente de leur immeuble. La Capitale contestait cette demande, faisant valoir que la demande introductive d’instance ne contenait aucune allégation portant sur un événement distinct des vices allégués qui aurait causé des dommages susceptibles de déclencher son obligation de défendre.

La Cour supérieure a réitéré que le vice caché ne profitait d’aucune couverture d’assurance et que seul le sinistre en découlant pouvait en bénéficier, vu la portée de l’exclusion contenue à l’article 2465 C.c.Q.

Toutefois, la Cour supérieure a déterminé que le mouvement latéral de l’immeuble ne constituait pas un vice caché, mais était plutôt le résultat des déficiences à la fondation alléguées par les demandeurs et constituait donc un dommage conséquentiel entrainant une obligation de défendre pour La Capitale.

Nous retenons donc qu’il vaut mieux être prudent lorsque vient le temps de déterminer si une couverture potentielle pourrait être déclenchée en matière de recours alléguant des vices cachés, surtout en présence d’allégations pouvant suggérer un dommage conséquentiel.

En effet, rappelons que l’analyse de l’obligation de défendre d’un assureur doit se faire en fonction du critère de la possibilité de couverture à la lumière des allégations contenues dans les procédures depuis l’arrêt dorénavant célèbre Progressive Homes Ltd. c. Cie canadienne d’assurances générales Lombard[5].

Dans certains cas, les tribunaux ont cependant confirmé que l’assureur ne devait pas assumer la défense de ses assurés vendeurs poursuivis dans le cadre d’un recours alléguant des vices cachés.

Dans l’affaire Chayer c. Perras[6], Desjardins assurait des vendeurs en vertu d’une police d’assurance habitation. Desjardins refusait de prendre fait et cause pour ses assurés invoquant qu’il était uniquement question de vices cachés, lesquels sont spécifiquement exclus de la police d’assurance et également exclu en vertu de l’article 2465 C.c.Q.

L’analyse des allégations contenues à la demande introductive d’instance démontrait que la demanderesse ne réclamait qu’une somme d’argent pour corriger les vices et non pour des dommages causés par ceux-ci.

Ainsi, la Cour supérieure a rejeté la demande visant à forcer Desjardins à assumer la défense de ses assurés en précisant que la présence de vices cachés ne constituait pas un événement ayant causé des dommages couverts par la police. Le tribunal cite au passage les décisions Bérubé c. Johnston[7] et l’arrêt dans la même affaire Johnston c. Chubb Insurance Company of Canada[8] afin de justifier son raisonnement.

L’obligation d’indemniser et le futur recours subrogatoire

La décision rendue par la Cour d’appel dans Axa Assurances inc. c. Immeuble Saratoga inc.[9], rappelle bien que dans le cadre d’un recours subrogatoire, un assureur ne peut réclamer que les montants versés en raison de dommages conséquentiels causés par les vices cachés et non pour les montants découlant de la réparation de la cause des vices cachés elle-même.

Ainsi, une analyse détaillée de la cause du sinistre, de ce qui constitue un vice caché et des dommages conséquentiels découlant de celui-ci est primordiale.

Dans l’affaire Desjardins Assurances générales inc. c. 4068122 Canada inc.[10], la Cour du Québec explique très bien que l’indemnisation effectuée par la demanderesse était adéquate, cette dernière n’ayant pas indemnisé son assuré pour le coût de remplacement du tuyau de renvoi ayant failli et ayant causé un dégât d’eau, mais uniquement pour les dommages causés par ce même dégât d’eau. Il revient alors à l’assuré de corriger la cause du sinistre et à l’assureur de l’indemniser uniquement en fonction des dommages conséquentiels subis.

Dans l’éventualité où un assureur versait des indemnités correspondant à la correction du vice caché, la partie défenderesse pourrait, à bon droit, soulever qu’il s’agit d’un paiement à titre gracieux et donc, que la subrogation légale ne peut trouver application, à moins que l’assureur n’ait convenu d’une subrogation conventionnelle avec l’assuré.

Constats, pistes de réflexion et recommandations

En terminant, à un stade préliminaire ou dans le cadre d’une demande de type Wellington, une analyse complète des allégations du recours et des pièces permettra de déterminer s’il existe une possibilité de couverture à la lumière des reproches adressés à des assurés. En cas de doute, il y a fort à parier qu’un débat au fond sera favorisé par les tribunaux.

Lorsqu’un assuré présente une réclamation pour des dommages causés à un immeuble découlant potentiellement de vices cachés, l’assureur aura tout intérêt à déterminer la cause des dommages et à établir quels sont les dommages découlant spécifiquement des vices cachés. Cette façon de faire permettra d’adéquatement indemniser l’assuré, et ce, uniquement pour les dommages conséquentiels et donc d’entreprendre un éventuel recours subrogatoire du bon pied.

[1] Caisses Desjardins c. Le Groupe Commerce, compagnie d’assurances, [2001] R.R.A. 133.

[2] Pageau c. Leblanc, 2008 QCCS 5621.

[3] Thompson c. Moreau, 2024 QCCS 3346.

[4] Nizynski c. Martel, 2022 QCCS 4456.

[5] Progressive Homes Ltd. c. Cie canadienne d’assurances générales Lombard, 2010 CSC 33.

[6] Chayer c. Perras, 2015 QCCS 3196.

[7] Bérubé c. Johnston, 2008 QCCS 4589.

[8] Johnston c. Chubb Insurance Company of Canada, 2010 QCCA 1066.

[9] Axa Assurances inc. c. Immeuble Saratoga inc., 2007 QCCA 1807.

[10] Desjardins Assurances générales inc. c. 4068122 Canada inc., 2024 QCCQ 4107.